Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости? Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость россии Как инвестировать в недвижимость из любого города

Часто перед человеком встает вопрос, куда инвестировать накопления, чтобы сохранить их и преумножить.Недвижимость - понятный и осязаемый вариант, ценный в любое время.

Сравним особенности инвестирования в жилую, коммерческую и гостиничную недвижимость и найдем самый выгодный вариант.

Почему люди выбирают недвижимость

Люди инвестируют в недвижимость, потому что это простой и понятный, осязаемый актив. В отличие от кажущихся мифическими акций, облигаций и вкладов, квартира или дом - реально существующий, материальный результат вложения денег.

Недвижимость не пропадет из-за банкротства банка или эмитента, не выйдет из моды, не обесценится. Недвижимость - актив, который всегда можно применить для непосредственно собственного использования или сдачи в аренду.

Недвижимость ценится вне зависимости от политической или экономической обстановки в стране.

Если жилая недвижимость часто приобретается для себя или для детей, то коммерческая недвижимость и помещения под отели - инвестиционные варианты.

Инвестиции в жилую недвижимость

В жилую недвижимость обычно вкладываются начинающие инвесторы: это понятный инструмент, с которым они ежедневно сталкиваются. Не нужно углубляться в особенности этого типа недвижимости, ведь оплата коммунальных услуг, налоги и прочие платежи за жилье знакомы на собственном примере.

Покупка недвижимости для проживания - не классический пример инвестиции. Однако это актив, который можно использовать для получения постоянного дохода или продажи.

Для большинства россиян жилая недвижимость - не инвестиция, а источник расходов.

Для получения дохода жилую недвижимость сдают в аренду. Это приносит доход 3-4% годовых. Таким образом, за счет аренды квартира окупится за 25-33 года.

Сдача жилья в аренду поможет отбить часть затрат на приобретение, пока подрастают дети или пока вы живете в другом месте, но как инструмент для получения дохода не рекомендуется из-за низкой окупаемости.

Покупка с целью последующей продажи целесообразна только если приобрести квартиру на этапе котлована, а общая сумма затрат существенно превысит ориентировочную стоимость продажи. При этом остается риск, что строительство затянется, остановится или что жилье окажется ненадлежащего качества.

Покупать строящуюся недвижимость рискованно и не всегда выгодно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В коммерческую недвижимость вкладываются более опытные и дальновидные инвесторы, которые внимательно подходят к анализу и оценке затрат и возможных выгод.

Самый популярный тип коммерческой недвижимости по информации ДП - торговая, на ее долю приходится 40% сделок. Офисы также востребованы - 34% сделок. И это объяснимо: торговый сегмент - самый популярный по России, а офисы нужны большинству компаний.

Вложения в коммерческие помещения в России в 2 раза меньше, чем в жилую, но ежегодно растут за счет покупки мелких и средних объектов частными инвесторами.

Сдача в аренду коммерческих помещений приносит в среднем 10% годовых и окупает вложения за 10 лет.

В среднем 1 кв.м. коммерческой недвижимости в аренду приносит 1000 рублей дохода.

Инвестиции в отель с помещением в собственности

Этот тип инвестиций совмещает сразу два - бизнес и коммерческую недвижимость. Покупка помещения под гостиницу выгодна тем, что собственник отеля не зависит от условий и настроений арендодателя, может менять интерьер под свои цели.

Отель в собственности окупается за 6-8 лет и приносит доход 14-16% годовых. Это выгоднее, чем иная коммерческая недвижимость, и в 2 раза выше ключевой ставки Центробанка РФ (на февраль 2018 года).

При грамотном ведении бизнеса доход будет стабильным и превысит указанные значения.

Дополнительная выгода - после того, как гостиница окупится, помещение станет вашей полной собственностью. В отличие от отеля с арендой, где в течение нескольких лет вы будете оплачивать только право пользоваться помещением.

Решили приобрести отель в собственность и начать зарабатывать?

Выгодное предложение - профессиональный отель 3* в Санкт-Петербурге!

• Подтвержденная прибыль
• Пройденная классификация
• Договор с управляющей компанией
• Профессиональное обучение гостиничному бизнесу

Узнайте детали предложения и ознакомьтесь с гостиницей от опытных отельеров!

Туристические направления России активно продвигаются за границу на государственном уровне, поток туристов растет с каждым годом. Например, Георгий Полтавченко уверен, что Санкт-Петербург сможет принимать ежегодно до 17 млн туристов.

Иностранцы приезжают полюбоваться на загадочную Россию, а соотечественники отправляются в туры по Родине из патриотизма, в силу ограниченного бюджета или просто из интереса. Так что гостиничный бизнес на пике популярности, и прибыльность его будет только расти.

Недвижимость или вклад?

Часто перед инвестором встает выбор: купить доходную недвижимость или положить деньги в банк под процент. Разберем обе инвестиционные стратегии.

Предположим, у Сергея есть инвестиционный капитал - 50"000"000 рублей, а горизонт планирования -10 лет. Для простоты расчетов возьмем максимальные сроки окупаемости гостиничного бизнеса - 10 лет (или 10% годовых) и банковскую ставку 7% годовых.

Вариант 1

Сергей кладет капитал в банк на 10 лет под 7% годовых. По формуле расчета прироста капитала при заданной процентной ставке (K(n)=R(0)*(1+i)^n) получается: 50"000"000 * 1,967^10 = 98"350"000 рублей = 50 млн(первоначальный капитал) + 48,35 млн (капитализация).

Если не трогать вклад в течение 10 лет, а с банком ничего не случится, к концу отчетного периода на счету будет 98’350’000 рублей . Однако эта сумма из-за инфляции за 10 лет будет обладать более низкой покупательской способностью, чем на момент инвестирования.

Вариант 2

Сергей вкладывает те же 50"000"000 рублей в покупку гостиничного бизнеса. В примере рассматриваем пессимистичный сценарий с 10-летней окупаемостью. Предположим, каждый год Сергей относит годовую прибыль в банк из первого примера.

Воспользуемся формулой рефинансирования при заданной процентной ставке: K(n) = K*[((1+i)^(n-1)-1)/i]*(1+i), где K = капитал, j = банковская процентная ставка, n = период времени.

50’000’000 * 12,82 * 1,07 = 64’082’000 рублей. Выходит, за тот же период на счету окажется минимум 64 миллиона рублей + останется недвижимость, которая вырастет в цене + работающий бизнес с постоянным доходом.

Инвестиции в недвижимость выгоднее, чем банковский вклад.

Даже без учета роста стоимости недвижимости и бизнеса, через 10 лет у Сергея будут активы на 50’000’000 (первоначальная стоимость недвижимости без учета роста) + 64’000’000 на счету = 114’000’000 рублей , по самым скромным подсчетам.

Универсальность гостиничных помещений

Помещение, подходящее под гостиницу, изначально создано и оборудовано для жизни людей, поэтому пустовать будет только если закрыть его на ключ. Прибавьте к этому удобное местоположение и планировку - такое помещение переоборудуется под любой формат, если возникнет необходимость.

Кроме того, гостиничное помещение высоколиквидно, на него всегда есть спрос в силу вариативности применения. В короткие сроки оно конвертируется в деньги - продать или сдать в аренду.

Жилье или гостиница?

Самый выгодный и доходный вариант инвестирования - покупка гостиничного бизнеса с помещением в собственности. Вы одновременно получаете актив в виде недвижимости и действующий бизнес, который приносит прибыль и ускоряет окупаемость вложений.

С учетом развития российского туризма доходность ожидается даже выше указанной.

Покупка жилой недвижимости подойдет тем, кто задумывается о покупке жилья для себя или детей на будущее. Сдача в аренду вернет часть вложений, но в качестве инвестиции такой вариант не очень эффективен.

Если вы задумываетесь о покупке жилья для подрастающего отпрыска, рассмотрите покупку отеля. Взрослый ребенок сможет с комфортом проживать в гостинице, параллельно получая навыки обращения с бизнесом. Тем временем отель будет приносить вам доход.

Отель приносит доход и учит управлению бизнесом.

Покупка жилья для себя тоже не так выгодна, как кажется большинству. Квартира - источник расходов, а не улучшения благосостояния.

Купив квартиру площадью 80 кв.м., вы будете лишь тратить деньги на возможность там жить: проценты по ипотеке, коммунальные услуги, ремонт, мебель и прочие текущие расходы.

Амортизацию жилой недвижимости оплачивает арендодатель, а коммерческой - арендатор.

Купив 80 кв.м. коммерческой недвижимости за те же деньги, вы будете получать минимум 80’000 рублей прибыли ежемесячно. И это только от сдачи помещений в аренду, гостиничный бизнес принесет больший доход. Этой суммы хватит, чтоб с лихвой покрыть расходы на аренду квартиры в удобном месте города, а остаток будет наращивать капитал.

Выбирайте способ вложения денег с умом, и удачных вам инвестиций!

Тема инвестиций в недвижимость риторическая и с каждым днем в ней возникают новые нюансы. В связи с экономическим давлением на Россию инвесторы ищут куда вложить деньги, не столько для увеличения вложений, сколько для их сбережения. Люди часто задают вопросы по выбору касающиеся вложения денег в недвижимое имущество, поэтому сегодня ответим всем сразу и поделимся своими знаниями в обзорной статье.

Преимущества и недостатки инвестирования

Даже следуя принципам Кийосаки и делая ежемесячные накопления в виде 20% от зарплаты, можно остаться в убытке. Нужно учитывать, что растущая инфляция "съедает" большую часть наших сбережений. Самый логичный выход из ситуации - грамотные капиталовложения. Рассмотрим основополагающие привилегии инвестирования в недвижимость:

• Широкий выбор объектов (инвестирование в новостройки, загородные дома, коммерческие помещения);
• Универсальность и востребованность сделок (продажа, обмен, сдача в аренду);
• Ежегодное подорожание квартир на фоне возрастающей инфляции (при условии, что она не опережает рост цен);
• Возможность вхождения на жилищный рынок с ограниченным бюджетом (инвестиции в новостройки или долевые фонды).

При всей своей стабильности вложения в жилье все же связаны с определенными рисками:

• Отсутствие спроса и высокая конкуренция на рынке недвижимости в небольших регионах;
• Необходимость вносить платежи за коммунальные услуги и обслуживание дома в период простоя;
• Снижение цен на жилье в связи с экономической стагнацией в стране или регионе;
• При инвестировании в жилую недвижимость невозможно срочно взять понадобившиеся финансы.

Виды объектов инвестиций в недвижимость

Загородные коттеджи

Инвестировать в недвижимость за чертой города выгодно. Сделки с загородными домами по доходности не уступают остальным видам капиталовложения. На праздники и выходные люди все чаще стараются выбираться в экологически-чистые районы. Вариантов выбора объекта покупки несколько: коттедж, участок, недострой.

Жилое имущество

Заработок от инвестирования в жилую недвижимость сводится к экономной покупке и постперепродаже с наценкой или предоставлению в аренду.

При инвестировании в новостройки учитывайте развитость инфраструктуры, планировку, состояние ремонта, этажность и соседство.

Иностранное жилье

Покупка жилья заграницей позиционируется как высоколиквидная сделка. Чтобы они в действительности являлись таковыми, лучше инвестировать в недвижимость стран с сильной экономикой. Хорошим вариантом будут Швейцария, США, Сингапур и др. страны с высокой концентрацией торгово-промышленных центров.

Коммерческие здания

Сдача площадей для бизнес-арендаторов - прибыльный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако из-за высокого порога вхождения текущий способ капиталовложения подходит далеко не всем. Как правило, физические лица инвестируют в помещения для бизнеса, покупая акции. Окупаемость по вкладам составляет порядка 10 лет.

Земельные участки

Имеет ряд нюансов, начиная от оценки и заканчивая изменениями целевого назначения. Тем не менее ввиду своей бюджетности - это самый доступный вариант инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в землю бывают краткосрочными и долгосрочными. В первом случае земли покупают под строительство, во втором - используют для сельхоз угодий.

Необходимо учитывать, что объекты для инвестиций имеют разную чувствительность к инфляции. Надежнее всего защищены от инфляции объекты с коротким сроком окупаемости, цену на аренду которых устанавливает сам арендатор, например торговые помещения. То же самое касается долгосрочной аренды. Гостиничные номера и посуточные квартиры более уязвимы, ведь цена аренды корректируется постоянно с учетом инфляции. Объекты и их чувствительность к инфляции, представлены в следующей таблице:

Основные этапы инвестирования в недвижимость

Коммерческие инвестиции не такое простое дело как кажется на первый взгляд. Риск купить некачественный объект есть всегда. Поэтому начинающим инвесторам стоит воспользоваться следующим алгоритмом:

Оценка финансовых возможностей

Первым делом определите сумму, которую готовы потратить на инвестиции. При скромном бюджете можно привлечь следующие источники финансирования:

• Займ у друзей и родственников;
• Потребительский кредит;
• Соинвестирование.

Анализ предложений рынка недвижимости

На данном этапе полезно заняться мониторингом цен на жилье. Для этого можно воспользоваться СМИ или бесплатными досками объявлений. Достоверную информацию можно также почерпнуть на региональных сайтах аналитических центров.

Выбор объекта инвестиций

После того как вы уже определились с направлением инвестиций и имеете несколько альтернативных вариантов, не торопитесь принимать решение о покупке. Поговорите с собственниками жилых домов, соберите как можно больше информации о преимуществах и недостатках района, сравните объекты между собой. Особенно это касается инвестиций в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимости

Сделки связанные с приобретением недвижимости имеют много нюансов. В первую очередь стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Наличие и подлинных правоустанавливающих документов;
• Дееспособность бывших владельцев и лиц, прописанных в квартире;
• Наличие у жилья обременений;
• Узаконенность перепланировок.

Перепродажа и сдача недвижимости в аренду

С какой бы целью вы не купили имущество для сдачи или перепродажи, имейте в виду, что минимальный срок возврата инвестиций в новостройки при продаже - 3 года, а при предоставлении в аренду порядка 8 лет. Весомым фактором при этом выступает территориальное расположение объекта. По аналитическим данным на начало 2018 года быстрее всего арендное жилье окупиться в Красноярске, Новосибирске и Челябинске. А вот квартиры в Москве и Нижнем Новгороде вопреки общепринятому мнению занимают последние позиции.

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость при сдаче в аренду в крупнейших агломерациях России показаны на схематичном изображении:

Способы разумной экономии на покупке жилья

Купить новострой можно за 50% от стоимости квартиры под ключ. Но вкладчики не спешат с инвестированием в коммерческую недвижимость, ведь при недострое риск пополнить ряды обманутых вкладчиков очень высок.

Приобрести квартиру по невысокой цене можно в черновом варианте. Но в этом случае вам всё же придётся вложить деньги в недвижимость на ремонт и обстановку.

Существуют и более разумные способы экономии. Например, инвестирование в коммерческую недвижимость арестованную банком. Залоговые помещения продаются на аукционах по минимальной цене. При таком варианте существует одно значительное препятствие: компании не афишируют проведение выгодных мероприятий, потому что судьба недвижимости уже предопределена заранее.

Информацию можно отслеживать самостоятельно на сайтах или в Едином Реестре РФ в разделе о банкротстве юр.лиц.

Советы по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

1. Организуйте перепланировку. Квартиры улучшенной планировки продаются на 10-15% дороже. Разделите комнату на кухню и студию. Предварительно проконсультируйтесь о возможности перепланировки в БТИ, некоторые изменения запрещены;
2. Расширьте площадь помещения. В частных домах это можно сделать с помощью дополнительного пристроя, например, переделка чердака в мансарду;
3. Сделайте косметический ремонт и продайте квартиру на 10% дороже, так же этот момент может значительно ускорить продажу;
4. Переведите квартиру в нежилую площадь. В разных районах спрос на жилые и нежилые помещения неравномерен. Поэтому зачастую, чтобы начать зарабатывать, инвестору достаточно перевести жилую квартиру в офис или наоборот.

Заключение

Как видите, инвестиции в недвижимость имеют менее агрессивные риски по сравнению с другими видами инвестирования. Вложить деньги в недвижимость означает получить возможность пожизненного пассивного заработка не только для себя, но и для детей. Планируйте свои финансы и осуществляйте разумные капиталовложения. Ведь, как известно, человек, который не инвестирует - бедный человек.

Тематическое видео от специалиста:

Здравствуйте, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим про инвестирование (инвестиции) в недвижимость.

Из данной публикации вы узнаете:

• Каковы преимущества и недостатки данного вида вложений;
• Различные варианты инвестиций в недвижимость;
• Особенности инвестиций в строительство;
• Как начать инвестировать при небольшом количестве свободных средств.

Кроме того, в конце статьи вы найдете ответы на часто возникающие вопросы.

Статья понравится и будет полезной как тем, кто только ищет способы вложения собственных средств, так и опытным инвесторам. Не теряйте времени, приступайте к чтению. И возможно, уже в ближайшее время вы сделаете первые шаги к успешному инвестированию в недвижимость.

В чем основные плюсы (+) и минусы (-) инвестиций в недвижимость, в какую недвижимость лучше вложить свои деньги, какие имеются способы извлечения прибыли от такого вида инвестирования — об этом и не только читайте далее

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки 📑

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции . При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость .

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств .

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства . Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы , так и минусы .

Среди преимуществ (+) такого вида вложений можно выделить следующие:

• недвижимость обладает высокой ликвидностью;
• на длительном периоде неизменная доходность, например , сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
• относительная доступность вложений;
• широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

• спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
• цены на объекты недвижимости довольно высоки;
• в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
• высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров . Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например , квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ . В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Популярные варианты, куда выгодно инвестировать

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица 📊

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам . Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

1. покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
2. приобретение для сдачи в аренду .

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

• местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
• планировка помещений , в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
• состояние — наличие и качество ремонта;
• инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

• вид из окна;
• этаж;
• соседи;
• контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно , без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов . Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату . Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения . Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пяти -семи миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

• минимальный уровень вероятности мошенничества;
• не требуется делать ремонт;
• отсутствие оплаты коммунальных услуг;
• процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
• относительно невысокие налоги;
• простое оформление;
• нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования . Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства . Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности .

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых , государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того , недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие . Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

• приобретение объектов на стадии строительства;
• вложение средств в готовые коттеджи;
• покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации . Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего , значительно вырастут . В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

• несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
• полная заморозка стройки;
• при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

• время существования фирмы;
• количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
• случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Последовательные этапы инвестирования в строительство

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Любой инвестор знает, что инвестиции по заранее подготовленному плану позволяют увеличить уровень прибыли и минимизировать рискованность вложений. Инвестиции должны осуществляться последовательно, в соответствии с разработанной стратегией. Можно выделить пять этапов этого процесса.

Этап 1. Выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера . Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

• репутацию фирмы;
• сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
• отзывы;
• насколько опытна компания в комплексном строительстве;
• сколько инвесторов у застройщика;
• партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
• насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214 -ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой . Застройщик также возводит детские сады и школы , взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Еще одним важным этапом инвестирования в строящуюся недвижимость является выбор подходящего объекта . Начать лучше всего с района, где спрос на жилые помещения наивысший.

Выбирая объект для вложений, важно учесть следующие параметры:

• инфраструктура;
• близость остановок общественного транспорта и станций метро;
• прочие характеристики, влияющие на степень комфортности проживания.

Если планируются инвестиции в коммерческую недвижимость, следует заранее продумать конечную цель инвестора. Нелишним будет также составить профессиональный бизнес-план.

Этап 3. Проведение переговоров

Когда застройщик и объект для инвестирования выбраны. Можно приступить к проведению переговоров . Важно понимать, что в соответствии с законами нашей страны зарегистрировать права на строящиеся объекты недвижимости невозможно .

Однако инвестор имеет право:

• оформить договор долевого участия;
• вступить в строительный кооператив;
• зарегистрировать инвестиционный вклад;
• заключить договор паевого взноса.

Специалисты советуют остановиться на договоре долевого участия.

Помимо способа регистрации соглашения обсуждаются условия внесения средств. Основными являются приобретение в рассрочку (оплата частями) и разовое внесение средств, но возможны и другие варианты.

Этап 4. Изучение документации

Все заключаемые соглашения должны соответствовать действующему законодательству. Нелишним будет проверить их при помощи независимого юриста. Многие считают, что это лишняя трата денег. Но на безопасности сделок экономить не желательно .

Этап 5. Заключение договора

Завершающим этапом сделки является заключение договора . Прежде чем подписать окончательный вариант соглашения. Важно внимательно изучить все его пункты.

При этом следует обратить внимание на:

• когда планируется закончить строительство;
• каковы условия расторжения;
• цена должна быть фиксированной, не должно быть условий, на основании которых она изменится;
• штрафы в случае нарушения условий договора должны быть прописаны для каждой стороны;
• форс-мажорные обстоятельства.

К сделке по приобретению строящейся недвижимости важно подойти с максимальной внимательностью и ответственностью. Важно помнить, что существуют риски , снизить которые можно, четко соблюдая последовательность этапов инвестирования.

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Инвестор должен знать, какие способы заработка на приобретении строящейся недвижимости являются самыми безопасными и проверенными.

Способ 1. Сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции . Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости : элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость , можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Единственным минусом коммерческих площадей является необходимость инвестирования довольно больших денежных сумм .

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5 -2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость , потребуется примерно в 2 -3 раза большая сумма.

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Если приобретать строящуюся недвижимость для перепродажи , окупить вложенные средства можно достаточно быстро – уже через 1 -2 года . Чем быстрее будет окончено возведение объекта, тем более интересным он является для инвесторов. Особо удачливые инвесторы за один год получают доход в размере 100 % вложенных средств.

Важно оценить и другие возможные варианты. Можно в готовой квартире произвести качественный ремонт. В результате таких действий ее стоимость возрастет примерно на четверть.

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками . При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта , совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment - здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет . Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска . Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex - компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир . Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов. Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Таким образом, существует несколько способов заработка на строящейся недвижимости. Они отличаются не только уровнем доходности, но и усилиями, которые потребуются от инвестора.

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Любое инвестирование сопряжено с риском потери вложенных средств. Чтобы минимизировать вероятность потерь, следует заблаговременно изучить, какими схемами пользуются мошенники в сфере недвижимости, чего стоит бояться, вкладывая деньги в строительство.

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Первый способ обмана доверчивых инвесторов чрезвычайно прост. Компании-однодневки продают доверчивым вкладчикам миф , а не реально строящиеся объекты. Все работы на стройках ведутся исключительно для отвода глаз.

Зачастую подобные проекты организуются и ведутся при помощи различных юридических структур. В итоге сделки со стороны выглядят абсолютно легальными . Однако как только мошенники набирают достаточную денежную сумму, они исчезают вместе с взносами инвесторов.

Первый способ определить мыльный пузырь – сильно заниженная стоимость объектов недвижимости. Инвестору следует сравнить цены со средними в рассматриваемом районе. Чересчур низкая стоимость должна насторожить.

Важно также убедиться, что сведения о застройщике имеются в официальном реестре. В него включаются все действующие строительные компании. Поэтому, если рассматриваемая фирма отсутствует в этом списке, она не является реальным юридическим лицом.

Риск 2. Банкротство застройщика

Причин, по которым строительная компания может обанкротиться, множество:

• неэффективное управление;
• нецелевое использование средств;
• нехватка финансов;
• высокие издержки.

Естественно, недостаток денег сказывается не только на самой строительной компании, но и на инвесторах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, выбирая застройщика, следует ориентироваться на крупную компанию , которая уже сдала большое количество построенных объектов в эксплуатацию.

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Еще одной неприятностью для инвестирующих в строящуюся недвижимость является срыв сроков строительства . Особенно неприятен такой риск для тех, кто приобретает недвижимость с привлечением кредитных средств. Кредитора не волнует, когда будет сдана в эксплуатацию недвижимость, ему важно, чтобы все долги были возвращены в срок и с соответствующими процентами.

Специалисты пришли к выводу, что каждый день срыва сроков сдачи съедает 0,01 % доходов инвесторов. В процентном соотношении это немного. Однако в пересчете на рубли выходит приличная сумма , особенно когда сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев или даже лет.

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

Названные обстоятельства также могут привести к потере части средств инвестором. Примером форс-мажора является наступление длительного экономического кризиса . В результате предложение на рынке недвижимости может значительно превысить спрос. Это обстоятельство ведет к значительному снижению стоимости недвижимости – нередко на 10 -20 % . Даже когда ситуация выровняется, инвесторы уже потеряют часть потенциального дохода.

Также примером форс-мажорных обстоятельств могут служить стихийные бедствия (лесные пожары, наводнения, землетрясения), войны, катастрофы на промышленных предприятиях. Единственный способ обезопасить себя от таких рисков – страхование строящейся недвижимости .

Таким образом, как и любой вид инвестирования, вложения в строящуюся недвижимость сопровождаются различными рисками. Часть из них можно минимизировать, проводя в процессе выбора объекта для приобретения тщательный анализ. В других случаях избежать неприятных последствий помогает страхование.

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость 💎

Вкладывая деньги в строящуюся либо готовую недвижимость, любой инвестор стремится максимизировать итоговую прибыль. Сделать это можно, воспользовавшись приведенными ниже способами.

Рекомендация 1. Сделать перепланировку и согласовать (узаконить) её

Перепланировка объекта жилой недвижимости – наиболее простой вариант, который позволяет сделать жилье более функциональным, не изменяя его общей площади. Если провести мероприятия по перепланировке грамотно, можно увеличить стоимость квартиры или дома на 15 -30 % .

При этом не стоит проводить несогласованную перепланировку . Все планирующиеся изменения должны быть зарегистрированы в занимающихся этими вопросами органах. На сегодняшний день это архитектурный отдел в БТИ , а также районной администрации.

Важно знать, что законодательство запрещает вносить некоторые виды изменений в планировку, например , сносить несущие стены, а также расширять кухню за счет жилой площади, увеличивая ее размеры более чем на четверть.

Рекомендация 2. Пристроить дополнительные площади

Такой вариант увеличения стоимости доступен для частных домов и коттеджей . Там можно построить дополнительные этажи, переоборудовать чердаки в мансарды, построить балкон или веранду, внести прочие архитектурные изменения.

Рекомендация 3. Сделать качественный ремонт

Если сделать качественный ремонт, цена квартиры вырастет примерно на 15 -25 % . Прибыль будет выше, если ремонт сделать самостоятельно , вложив средства только в покупку материалов.

Важно покупать качественные материалы . Покупатели вполне могут отличить добротные расходные от дешевых китайских.

Рекомендация 4. Перевести жилую недвижимость в коммерческую или наоборот

Изучив спрос на недвижимость в определенном районе, можно переводить нежилую недвижимость в жилую и наоборот. Получение прибыли от перепрофилирования жилых площадей в коммерческую актуально для крупных городов, особенно для деловых районов и проходимых улиц.

Таким образом, важно не только вложить средства в недвижимость, но и в последующем постараться извлечь из нее максимум прибыли. А как это сделать, мы рассказали выше.

Способы вложения денег в недвижимость при малом капитале

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода 📄

Многие считают, что недостаточно большая денежная сумма является препятствием для инвестиций в недвижимость, но это не так . Грамотные деловые люди способны обойтись минимальными средствами, а также привлечь дополнительные суммы. Можно назвать несколько методов сделать это.

Метод 1. Привлечение заемных средств

Самый популярный способ увеличить инвестиционный капитал – оформление кредита на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки предоставляют такие займы.

Кстати, о том , мы рассказали в одной из прошлых статей нашего журнала.

Инвестор следует принимать в расчет тот факт, что любое заимствование связано с уплатой процентов . Поэтому в процессе анализа важно учесть дополнительные расходы. Планируемый доход должен перекрывать проценты за кредит и обеспечивать прибыль.

За кредитом следует обращаться в крупные кредитные организации с положительной репутацией.

Не обязательно брать кредит под проценты. Многие обеспеченные родственники дают близким людям займы без взимания дополнительной платы.

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Идеальный вариант для инвесторов, у которых недостаточный капитал, — объединиться . Для тех, кто тщательно продумал проект и убедит в его эффективности других, найти партнеров проблем не составит.

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

Любой инвестор понимает, что грамотное планирование вложений является важной составляющей их успеха. Тем, у кого недостаточно знаний в области инвестиций, можно посоветовать обратиться за помощью к более опытным инвесторам.

Примером качественной поддержки новичков служат различные клубы по инвестированию. Такие проекты объединяют инвесторов, которые передают свой опыт начинающим. Клубы проводят различные занятия – курсы и семинары, подробно рассказывая о частных инвестициях. Немалое внимание отводится также и вложениям в недвижимость.

По тематике инвестирования в недвижимость изучаются следующие вопросы:

• стратегии;
• как войти в мир инвестирования с минимальным капиталом;
• вложения в различные виды недвижимости;
• аренда и субаренда.

Таким образом, недостаточность капитала не является препятствием к инвестированию. Любой целеустремленный человек найдет способы осуществить выгодное вложение .

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость ⭐

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной . Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски , но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль , можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Activo предлагает доступ к наиболее ликвидным площадям. Безопасность вложений обеспечивается благодаря независимому коллективному владению. При инвестировании средств от двух миллионов рублей компания гарантирует получение прибыли в размере 11,6 %.

Инвестор приобретает недвижимость и передает ее в управление профессионалам. Компания каждый месяц своим клиентам дает полную отчетность, а также гарантирует сохранность вложенных средств.

Gordon Rock – это агентство недвижимости, представленное на международном рынке. Инвесторы, воспользовавшись услугами компании, могут вложить денежные средства в гостиницы, коммерческие, а также жилые объекты недвижимости, расположенные за рубежом.

Также предоставляются следующие услуги:

• покупка номеров в гостиницах, помещений общественного питания, медицинских центров, мини-отелей;
• приобретение недвижимости лицам пенсионного возраста;
• вложение капитала в готовый бизнес в нескольких странах мира;
• консультации и семинары, посвященные эффективному инвестированию.

Таким образом, чтобы инвестировать средства в недвижимость, не обязательно обладать большим капиталом и значительными знаниями. Достаточно обратиться за помощью к профессионалам.

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ) 💬

Тематика инвестирования в недвижимость многогранна и непроста в понимании. Поэтому у многих инвесторов возникают различные вопросы по этой тематике. Особенно это касается новичков . Попытаемся ответить на наиболее популярные вопросы.

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

1. Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
2. Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее . Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции .

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие . В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно , так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости . Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости , выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например , по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать , что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например , наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью. Такие вложения могут не только не принести прибыль , но и повлечь за собой значительные убытки .

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее , чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии. Связано это с тем, что именно состояние площадей, на которых ведется деятельность, формирует у клиентов мнение о компании . Арендаторы жилья редко стараются поддерживать его в как можно более лучшем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет . Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия , требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь , разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Какой отсюда можно сделать вывод?

Таким образом, сдавать коммерческую недвижимость выгоднее . Однако это требует от инвестора значительного вложения денег и усилий, а также качественных знаний относительно конъюнктуры самого рынка.

Вложения же в жилую недвижимость доступны более широкому слою инвесторов. Денежный капитал для этого потребуется гораздо меньший. В то же время такая недвижимость может стать источником практически пассивного стабильного дохода на очень длительный период времени.

Но все-таки инвесторам, которые имеют хотя бы минимальный опыт вложений в недвижимость, можно дать важный совет. Прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо объекта недвижимости, стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30 % стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства . Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше .

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта . Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта . Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15 % прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги .

В случае признания и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам . Про торги и , мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам , так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Любые вопросы, связанные с областью финансов требуют у лиц, занимающихся ими определенных знаний. Поэтому важно изучать специализированную литературу по интересующей тематике. Не исключение и инвестиции в недвижимость.

Книга 1.

Многие профессиональные инвесторы считают, что лучшая книга об инвестициях в недвижимость создана Робертом Кийосаки. Называется она довольно тривиально – «Инвестиции и недвижимость».

Также в этом произведении огромное количество советов, которые не теряют своей актуальности, и других историй, которыми делятся с читателем профессионалы.

Книга 2.

Это идеальная книга для новичков в сфере инвестиций в недвижимость. В доступной форме здесь рассказывается, выгодно и правильно.

В произведении содержится подробная качественно структурированная инструкция о том, какие действия требуется совершить новичку.

Любой желающий, даже не имея финансового образования, сможет извлечь из книги множество полезной информации, с легкостью прочитав ее.

Книга 3.

Эта книга идеально подойдет для тех, кто немного знаком с инвестициями. Она поможет больше узнать о том, как работать с объектами инвестирования.

Читатель узнает, как подобрать наиболее выгодный объект недвижимости, как лучше проводить работу с огромным количеством необходимой информации и документов.

Большое значение в произведении отводится и тому, как максимизировать получаемую прибыль.

Книга 4.

Вместо этого произведение содержит полезную информацию о том, как сделать инвестиции в объекты недвижимости, не рискуя потерять личные деньги.

Кроме того, здесь рассказано, как получать с таких вложений хорошую прибыль.

Книга 5.

В книге рассказано, какие есть способы помимо перепродажи для заработка на инвестициях в недвижимость.

После прочтения инвестор начинает осознавать, что зарабатывать деньги, осуществляя такую деятельность, можно огромным количеством способов.

10. Заключение + видео по теме 🎥

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора. В современном мире инвестиций начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях .

Тем не менее, важно постоянно заниматься самообразованием, стараться узнать максимум полезной информации.

И видеоролик — «Как создать неиссякаемый доход на рынке недвижимости»:

На сегодня это все. Удачных и прибыльных вам инвестиций в недвижимость!

Если у вас остались вопросы или замечания по теме публикации, то оставляйте их в комментариях ниже.!

С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.

Фото: Depositphotos/Deklofenak

Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры - дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов". И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.

Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.

Клуб частных инвесторов

Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. "Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку", - рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов - 80%.

Наиболее понятный и доступный для них - рынок массового жилья. "Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда", - говорит Александр Энгель.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.

Лидер по инвестициям

После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, - объясняет Александр Энгель. - Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков". Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.

На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.

"Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%", - отмечает Владимир Богданюк.

По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.

Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.

Надо сказать, что сдача квартиры в аренду - невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).

И другие

В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.

По словам гендиректора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250-350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.

"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход - 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, - рассказывает Болотов. - Доходность офисного сегмента ниже - 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м".

Сравнение инвестиционных инструментов

Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.

Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг. Инвестиционные инструменты доход за 2010г. доход за 2011г. ДОХОД ЗА 2012г. ДОХОД ЗА 2013г. ДОХОД ЗА четыре года Недвижимость в рублях с учетом аренды (5% в год) и НДФЛ 15,8% 18,2% 7,6% 10,1% 69,2% 8,5% 5,6% 7,5% 8,5% 33,6% 1,3% 4,6% -2,7% 11,8% 30,4% ПИФы (с учетом НДФЛ) 25,2% -21,9% 7,5% 11,3% 17,0% Золото (с учетом НДФЛ и конвертации) 18,2% 12,3% -8,1% -27,0% 5,2% Инфляция 8,8% 6,1% 6,6% 6,5% 31,1% Доллар США к рублю 0,5% 4,2% -3,2% 11,8% 13,3% Индекс ММВБ 23,2% 16,9% 5,2% 2,0% 9,9% Как считали Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ - при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей. Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам - средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года. Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации - средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. ПИФы - при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ. Золото - расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спред продажи и покупки на дату составления данного исследования - 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. Инфляция - по данным Росстата. Индекс ММВБ - по данным Московской биржи. Доллар США к рублю - рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года.

Знать бы прикуп

Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией "РБК-Недвижимости" опроса экспертов, - это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.

Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" советует также обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок".

Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.

Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД. "Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".

Инвестиционное "окно" закрывается

Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение "правильного объекта" с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.

Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно - слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его "дно". Как говорят инвесторы: "Сash is king!"

Сергей Велесевич

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. В сложные времена велик спрос на надёжные инвестиции. Один из самых надёжных вариантов - инвестиции в недвижимость. В этой статье мы узнаем все особенности и рассмотрим секреты про инвестиции в недвижимость в 2019 году.

Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя. Даже если метеорит упадет на дом (даже в таком случае поможет государство). А вот немного заработать на недвижимости - можно запросто! Ведь, рано или поздно - недвижимость всегда растет в цене.

Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.

Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху», от партии. Купить в собственность нельзя было даже простенький деревенский домик.

Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.

Инвестиции в недвижимость в 2019 году: особенности

Война санкций, начатая в 2014 году, отразилась на рынке недвижимости. Рубль резко обвалился. И, так и не может восстановится. Из-за этого, экономика развивается медленно. По этой причине, цены на недвижимость тоже растут медленно. Хоть и не везде.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение уже нескольких лет к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 20 тыс. руб. в месяц. Небольшой всплеск был лишь в дни чемпионата мира по футболу 2018.

Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие месяцы начнется рост экономики. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.

Опыт экономического кризиса 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость быстро восстанавливаются. А затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.

Классификация недвижимости

Существует несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

• Коммерческая недвижимость . К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Например, здание магазина, парикмахерской или производственный цех. Всё это объекты коммерческой недвижимости.
• Инфраструктурная недвижимость . В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
• Жилая недвижимость . То есть, это любые постройки, пригодные для проживания людей. В общем случае - апартаменты (квартиры) в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не всё. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

• Воздушные, морские суда и космические объекты считаются недвижкой. Интересно, можно ли взять в ипотеку космическую ракету? 😉

Ну,а если серьёзно, то жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено стабильно высоким спросом и хорошей . Кроме того, жилая недвижимость, дешевле чем коммерческая.

Инвестиции в недвижимость в 2019 году: варианты

В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.

Первый вариант - это покупка для перепродажи.

Второй - покупка для сдачи в аренду.

Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах - это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект. И, сдаете его до тех пор пока не решили продать. Особенностей при этом совсем не много:

Ок. Хорошо. А как быстро окупается недвижимость при сдаче в аренду? Не быстро. Средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются.

Покупка для последующей перепродажи

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость - это всерьез и на долго. «Срубить» легкие деньги за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы после продажи — надо владеть недвижимостью минимум пять лет. Поэтому стоит все как следует рассчитать.

В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?

Инвестиции в строящиеся дома

Строящиеся дома - это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. То есть, новых обманутых дольщиков в 1 июля 2019 года не будет. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.

Группа «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За прошлый год они сдали более 2,5 миллионов кв. м. жилья.

В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.

Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.

Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?

Минус покупки жилья на этапе строительства - это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика (деньги вернут, но время и нервы - нет). И, некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).

Инвестиции в новострой

Новостройки . Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты . На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.

Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода. Тут все зависит от жильцов, от собственников.

Неприятная особенность новостроек - возможные проявления строительного брака. И ещё, повсеместный шум электро-перфораторов у соседей, которые делают ремонт. Пишу эти строки и сам понимаю, что инвестиции в недвижимость в новостройках - не лучший вариант.

Покупка вторичного жилья

Вторичное жилье . Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

• Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
• Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
• Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов - возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.

Иностранная недвижимость . Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.

Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.

Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.

Что же выбрать?

Так что же всё-так выбрать? Куда выгоднее вложиться? Как по мне - выгоднее всего инвестировать в строящееся жильё с целью последующей перепродажи. Либо - в готовое жильё за рубежом. Но только в самых развитых странах.

В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем - так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость - один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени (начало учебного года) и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонд или на DomClick.

Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях .

Желаю всем прибыльных инвестиций!

28.07.2019 29.07.2019

Если эта статья Вам понравилась - сделайте доброе дело