Выбирая программу ипотечного кредита, каждый человек ориентируется на свои потребности и возможности. Помимо срока, ставки, первого взноса и размера займа, немаловажным вопросом является выбор валюты, в котором заемщик будет брать и в дальнейшем оплачивать свой кредит. Рублевая ипотека занимает бОльшую долю в общем объеме ипотечного рынка, однако, некоторые заемщики отдают предпочтение валютной ипотеке.
Она имеет ряд своих особенности и рисков, которые нужно учитывать при принятии решения, поскольку однозначно судить о том, является ли валютная ипотека выгодной или абсолютно невыгодной, нельзя. Рассмотрим подробнее, что такое валютная ипотека, чем отличается от рублевой, в какой валюте лучше брать жилищный кредит?
Это оформление ипотечного кредита в иностранной валюте с последующими выплатами в этой же валюте. Преимущественно, валютная ипотека выдается в долларах. Массовое оформление подобным способом началось в 2006-07 гг. Предлагаемые валютные ставки были ниже рублевых, что делало валютную ипотеку более привлекательной. Однако, сроки займов тогда были большими (в среднем 7-15 лет). Если первые пару лет валютные заемщики чувствовали себя отлично, платя меньше, чем их рублевые коллеги, то после кризиса 2009 года ситуация перевернулась кардинально: валюта начала расти, ежемесячные платежи увеличились в среднем на 25-40%, что стало сказываться на платежеспособности и росте дефолта.
На фоне этого люди обязаны стали платить сумму, которая была больше ежемесячного дохода заемщика. Сумма долга возросла в 2-4 раза, т.е. даже если бы валютный заемщик продал залог (квартиру), то остался бы еще столько же должен банку. Это отличало их от рублевых ипотечников, которые, продав квартиру, могли полностью рассчитаться с долгом.
Ситуация у банков также стала складываться не совсем хорошо. Дефолт начал расти большими темпами в основном за счет неплатежей валютных клиентов. Свои потери кредиторы стали восстанавливать за счет рублевых заемщиков, поднимая им ставки.
На текущий момент валютные заемщики атакуют здания правительства и Центробанка с пикетами, требуя смягчить им условия выплат. Правительство сейчас рассматривает возможность пересмотра условий валютной ипотеки и пересчета ее по курсу, который был на момент оформления.
Возникает вопрос, за счет кого будет идти компенсация? Банк однозначно не будет вкладывать из своей прибыли, а разделит недостающий долг между остальными заемщиками. Если компенсировать возьмется государство, то средства пойдут из бюджета, который формируется за счет честных налогоплательщиков. Получается, что те люди, которые в свое время оценили все риски и отказались оформлять валютную ипотеку, теперь должны возмещать валютным заемщикам за их желание сэкономить и нежелание оценить валютные риски.
Таким образом, валютная ипотека имеет риски, связанные с ростом курса валют, от которых может значительно поменяться ежемесячный платеж. Поэтому при оформлении такой ипотеки не стоит сравнивать только процентные ставки, но и нужно предполагать, а что будет, если курсы «взлетят»?
Отличие валютной ипотеки от рублевой.
Условия | Валюта | Рубли |
Ставка | Зафиксированная, ниже рублевой | Зафиксированная, выше валютной |
Сумма | Может быть больше рублевого эквивалента за счет разницы курсов | Рассчитывается, исходя из дохода заемщика |
Платеж | Фиксированный в валюте, но может меняться в рублевом эквиваленте | Фиксированный (при аннуитетной схеме). |
Сумма выплат | Рассчитана в валюте, но в пересчете на рубли может меняться | Рассчитана в графике |
Продажа залога при невыплатах | Может не хватить на погашение долга из-за возросшего курса | Может полностью перекрыть долг клиента |
В какой валюте лучше оформлять ипотеку?
Из очевидных преимуществ валютной ипотеки можно выделить более низкую %-ую ставку, возможность получить бОльшую сумму при том же уровне дохода, общая сумма выплат меньше, чем по рублевому займу. И все это при условии неизменности или небольших смещениях курсов валюты. Она будет более эффективна на коротких сроках, когда есть какая-то возможность предсказать, как себя поведет валюта. На длинных сроках риски возрастают в разы, поскольку даже профессионалы не решаются угадать, что будет с валютой через 10-15 лет.
Рост курсов может привести к значительному удорожанию займа и сделать его не подъемным для плательщика. Исходя из этого можно сделать вывод, что оформлять валютную ипотеку стоит только тем, у кого основной доход приходит в долларах, чтобы быть менее чувствительным к изменениям курсов валюты. В данном случае изменения не повлияют на полную стоимость, и не будет расходов по дополнительной конвертации.
Все эксперты уверены, что ипотеку нужно брать в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Что же делать ипотечному заемщику, если он попал в сложную ситуацию и больше не в состоянии платить ежемесячные взносы. Ежемесячные взносы по валютной ипотеке из-за повышения курса валют выросли в 2-3 раза, а оставшийся долг превысил сумму взятого кредита.
Валютная ипотека: новости на рынке кредитования
12 февраля 2015 г. на официальном сайте Банка России был обнародован проект поправок, которые предполагают возможность реструктуризации долга путем пересчета остатка долга в российские рубли по курсу ЦБ, который был зафиксирован на день оформления договора. При этом кредитор не должен взыскивать с заемщика оплату каких-либо комиссий или сборов. Размер оплаты за пользование средствами будет оговариваться сторонами еще в одном договоре, однако он не превысит 12,2% в год. Реструктуризация проводится после письменного заявления заемщика.
Валютная ипотека: стоит ли брать
Если получится взять кредит в благоприятное время или в стабильной валюте – можно существенно сэкономить. Процентные ставки по менее популярным валютам (иены или франки) могут быть ниже рублевых на 6%. По статистическим данным, в настоящее время ипотека по карману лишь 2-3% граждан.
Чтобы ощутить достоинства валютной ипотеки, можно рассмотреть некоторые расчеты. Большинство банков используют кредитный калькулятор аннуитетые платежей. При этом вся сумма с процентами разделяется на равные взносы, которые заемщик выплачивает ежемесячно. Для сравнения: тот же человек оформил валютную ипотеку в сумме 5 млн рублей на 8 лет под 8,5% годовых. За этот период ему придется выплатить 6 785 606 рублей, переплата составит почти 1 800 000 рублей.
В рублях же клиент берет эти средства на аналогичный срок, только под 11,5% годовых. Переплата составит 2 540 044 рубля. Разница между двумя ипотеками значительная – 754 438 рублей!
Что делать с валютной ипотекой при нестабильном курсе?
Существует несколько возможных решений ситуации:
- Можно написать заявление банку-кредитору в целях увеличения срока кредитования. Ежемесячный платеж не увеличится, но переплаты по процентам избежать не удастся.
- Перекредитовать валютную ипотеку в рублевую. Это повысит ставки, но гарантирует, что платежи изменяться не будут, а задолженность не вырастет.
Чтобы перевести в рублевую ипотеку, нужно:
- пройти новую проверку платежеспособности. Иногда это вызывает значительное уменьшение размера рублевого кредита по сравнению с ранее выданным валютным займом;
- осуществить повторную оценку актуальной рыночной стоимости жилья;
- еще раз оформить страхование жизни и имущества;
- заплатить комиссию за выдачу нового кредита и все расходы по его оформлению.
Скорее всего, процентная ставка перекредитования будет выше, чем при оформлении стандартной ипотеки.
Переоформить кредит можно не всегда:
- Если банк выдал кредит на недвижимость в строящемся здании, перекредитоваться нельзя: невозможно зарегистрировать право собственности на нее, нет объекта залога.
- Не получится рефинансировать ипотеку, если в соглашении клиента с банком оговаривается запрет на рефинансирование в другом банке.
- Переоформление может быть невыгодным. После 5 лет выплаты кредита большая часть процентов банку уже выплачена, по факту осталось заплатить только «тело» кредита. Поэтому если остаток по кредиту составляет не более 500 000 рублей, особой выгоды в рефинансировании нет.
Советы
Есть несколько моментов, на которые следует обращать внимание, оформляя валютную ипотеку.
- Перед тем, как брать на себя долговые обязательства, нужно серьезно отнестись к выбору банка, проанализировать процентную ставку. Она может быть стабильной или плавающей. Второй вариант подразумевает наличие определенных границ, в пределах которых клиент выплачивает проценты. Иногда это вызывает расхождения в ожиданиях: клиент надеется на нижний порог, банк – на высокий. В итоге заемщику это может обойтись очень дорого.
- Чаще всего первый взнос равняется 30% от стоимости недвижимости. Для привлечения клиентов некоторые банки занижают требуемую сумму. При этом повышается процентная ставка по кредиту, на что обязательно нужно обращать внимание при заключении договора.
- Если ежемесячные платежи не превышают 40% ежемесячного дохода клиента, то возврат ипотеки не будет представлять для него труда.
- Оформляя кредит, банки порой рекомендуют заемщикам, кроме стандартных разновидностей страховок, приобрести опциональный полис «на случай увольнения». Стоит этот полис недешево, поэтому следует учесть все «за» и «против». Эксперты предупреждают, что условия выплаты по этой страховке, как правило, не касаются ипотечного страхования. Существуют некоторые ограничения: увольнение должно производиться исключительно по ТК, суммы выплат лимитированные, небольшой период выплат и пр.
- Не нужно рассчитывать, что банк конвертирует валютный долг по ипотеке в рублевый по докризисным показателям. Вместо этого стоит рассмотреть предложения банка, касающиеся уменьшения размера ежемесячного платежа или кредитных каникул. Нельзя уклоняться от контактов с банком, ожидая передачи кредита более «несговорчивым» коллекторам. Пока не накопился большой долг, лучше все вопросы решать заблаговременно.
Добрый день!
Хочу высказать свое мнение относительно ситуации с валютными ипотечниками. Речь идет о людях, которые взяли ипотеку не в рублях, а иностранной валюте (доллары, франки, йены). В 2008—2009 гг., когда курсы валют были не такими как сейчас, брать ипотеку в валюте было выгодно, поскольку процент по таким кредитам был меньше. Кроме того, банки в некотором смысле провоцировали заемщиков, отказывая в выдаче рублевого кредита. Я так полагаю, что банкам тоже было выгодно выдавать ипотеку в валюте, поскольку стоимость «обслуживания» валюты намного меньше, чем рублей. Такова объективная ситуация. И если человек, скажем, взял тысячу долларов шесть лет назад и платил 26 000 руб. — 30 000 руб., то сегодня его платеж составляет сумму в размере 62 000 руб. (по состоянию на 13.03.2015г.). Возникает вопрос: что делать такому заёмщику, ведь недвижимость, которую он приобретал, находится в залоге у банка? И при известных кризисных явлениях в экономике нашей страны, залоговую квартиру можно потерять, при этом переплатив кучу денег банку.
Тут возникает этическая, социально-экономическая и юридическая проблем. И решение такого комплекса проблем лежит на государстве.
Проблемы такого явления как валютные заемщики
Первая проблема этическая (и даже политическая). Она связана с увеличением территории нашей страны за счет новых приобретённых регионов и последовавших за этим мер экономического давления на Россию, что привело к существенному изменению курса основных валют по отношению к рублю. При этом на государственном уровне оказана поддержка крупному бизнесу и банкам. Были выделены деньги для поддержания банков, в том числе для оказания этими банками поддержки тем же самым заёмщикам. Хотя в свою очередь банки не намерены, по всей видимости «эффективно» пойти на встречу валютным заемщикам. Набор мероприятий по поддержанию проблемных заемщиков, по моему субъективном мнению, может привести только к усугублению ситуации. Поскольку всякие реструктуризации и «каникулы» не являются эффективными механизмами решения вопроса проблемных заёмщиков.
Социально-экономическая проблема заключается в том, что валютных заемщиков порядка 50 000 (такую цифру дают сами заемщики). Времена у нас конечно кризисные, но я надеюсь, что мы всё же живем не в период дикого капитализма и государство не рынок, где учитывается только интерес прибыли отдельных участников финансовых отношений. Не зря же в Конституции прописано, что государство у нас социальное.
Юридическая проблема заключается в том, что закон полностью на стороне банка. На стороне банка и судебная практика. Хотя лично мое мнение, что некоторые случай вполне можно квалифицировать как притворные сделки. Речь идет вот о чем. Заемщик фактически на руки не получает ни рубли, ни валюту; банк производит оплату стоимости недвижимого имущество на счет продавца. Естественно, что оплата производиться в рублях. Ведь в соответствии с положением гражданского законодательства в России принимаются при расчете рубли. Таким образом банк и его клиент-заёмщик совершат некую фикцию, которая направленна на обоснование порядка погашения фактически рублевого кредита по курсу валюты и в зависимости от изменения курса этой валюты. При этом клиент банка не получал валюту на руки и не получал валюту на свой расчетный счет. Все операции с валютой происходили внутри банка.
Еще обстоятельство. Является ли существенное изменение курса валют форс-мажорным обстоятельством. Думаю, что нет. Однако я думаю, что Центральный банк России смог бы очень сильно помочь заемщикам, если бы издал документ, которым определил был резкое падение курса национальной валюты, которое произошло в конце 2014г., форс-мажором. Если бы ЦБ РФ издал такой документ, то, конечно при обращении в суд с определёнными требованиям, заемщик мог бы надеяться на положительный результат.
О возможных последствиях признания сделки недействительной
Ну а теперь о последствиях. Если признать сделку притворной, то тогда будет правильно применить последствия недействительности притворной сделки, что фактически будет означать получение заемщиком денежных средств в рублях по правилам о договоре займа.
Если применять схему с форс-мажором, то тут необходимо будет действовать в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ и признавать изменение обстоятельств существенными. Но такой порядок действий запустил бы цепочку сложных последствий, которые существенно нарушили бы имущественные интересы банка. Что в конечном итоге привело бы к более сложным и плачевным последствиям, чем те что есть на сегодняшний день.
Конечно каждый случай индивидуален, и тем ни мене сегодня я не вижу юридического способа решения проблемы валютных заемщиков. Естественно мы не рассматриваем случай банкротства физического лица (это станет возможен в ближайшее время).
Единственный выход из этого сложного ипотечного кризиса мне видится в принятии одного из нескольких законопроектов, которые находятся в настоящее время на рассмотрении в Госдуме, и которые призваны решить эту проблему одним из компромиссных способов.
Надеюсь, что эта сложная проблема будет решена эффективным вмешательством государства. Ну а пока валютные ипотечники собираются свою «армию» и уже проводят митинги и пикеты по всем крупным городам России.
Считается, что сам термин «ипотека» появился ещё в Древней Греции, в начале VI века до нашей эры. Согласно историческим данным, под понятием «ипотеки» греки подразумевали внесение кредитору залога в виде своего земельного участка. В свою очередь на заложенной земле заёмщика устанавливался деревянный столб, надпись на котором гласила о том, что земельный участок заложен. Как раз этот самый стол и называли в народе «ипотекой». В настоящее время ипотека представляет собой кредит на покупку недвижимости. Ипотечные кредиты сегодня выдаются в следующих валютах:
- Рублях;
- Долларах;
- Евро;
- Швейцарских франках;
- Японской Йене.
Кроме того взять можно при помощи таких специалистов как брокеры . За их услуги нужно будет заплатить энную сумму денег, но зато эти специалисты найдут ту квартиру или дом, которая вам подойдёт и расскажут какой банк лучше выбрать. Последнее будет как нельзя актуально, если вы не знаете в банке при отсутствии высокого дохода.
Каким рискам подвергается заёмщик, если берёт кредит в иностранной валюте
Кредит в любом случае всегда связан с определёнными рисками. Однако если кредит был взят в иностранной валюте, то риск увеличивается в несколько раз
. Рассмотрим конкретный пример, девушка взяла в 2008 году ипотечный кредит. По тем временам кредитная сумма составляла 3 000 000 рублей. Она внесла первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры. По кредитному договору квартира стоила всего 3 000 700 рублей. После того, как прошла волна международного финансового кризиса, курс валют значительно изменился. В связи с этой резкой сменой курса, сумма кредитного долга перед банком у девушки увеличилась до 500 300 рублей. Получается, что сумма долга переросла стоимость самой квартиры. Что же ей делать в данной ситуации?
Во-первых, даже из такой сложной ситуации можно найти выход. Главное, не паниковать. Во-вторых, помните о том, что банк всегда может пойти на уступки. В-третьих, следует переговорить с банком по поводу рефинансирования
данного кредита (перевести валютный кредит в национальную валюту). Однако в этом случае вероятней всего девушка будет платить кредит в рублях по существующему на тот момент текущему курсу и по рублёвым кредитным ставкам. Итак, в идеале схема действий должна быть следующая:
- Следует провести независимую оценку залоговой квартиры (учитывая сумму ремонта и затраты на материалы);
- Переоформить кредит в Японской Йене в рубли (учитывая новую сумму экспертной оценки квартиры и сумму первоначального взноса);
- Пересчитать уже выплаченную банку денежную сумму в процентном соотношении к телу кредита ( — эта та сумма, которую заёмщик берёт в долг у банка);
- Пересчитать вместе с менеджером банка новую сумму процентов и рефинансировать старую.
Формула расчёта будет выглядеть следующим образом:
Оценочная стоимость по экспертной оценке – Сумма первоначального взноса – Уплаченная сумма по процентам банка = Пересмотренная сумма кредита.
Подобным образом стоит поступить и с кредитом, который был взят в швейцарских франках. Кроме того, Банк Москвы разрабатывает в свою очередь и другие способы оказания помощи своим заёмщикам. Представители банка уже работают над специальной банковской программой . Так что скоро подобные вопросы перестанут быть актуальными.
В какой валюте выгодней брать кредит
Согласно данным статистики, около 15% заёмщиков берут ипотеку в американских долларах . Но правильно ли они поступают? Получается что ситуация с иностранной валютой напрямую зависит от экономической и политической стабильности страны. Так, если в зарубежных странах будет изменяться политическая или экономическая ситуация, то курс иностранной валюты может, как подниматься, так и опускаться, как в случае с Японской Йеной (две волны кризиса и землетрясение в Японии пошатнули экономику страны). Поэтому, учитывая нестабильность иностранной валюты, идеальным вариантом будет ипотечный кредит в национальной валюте. Даже если, например, вы собираетесь взять в долг у своего знакомого, то лучше брать данный займ в рублях. В этом случае будет происходить менее болезненно.
В заключении хотелось бы заметить, что никто не может на несколько лет вперёд с 100% точностью спрогнозировать экономическую стабильность той или иной валюты, поэтому перед тем, как взять ипотечный кредит в иностранной валюте, трижды подумайте над возможными последствиями. Но если вы всё же никак не можете определиться с выбором желаемой валюты для кредита, а деньги нужны срочно, то можно обратиться в небанковское учреждение — , где вам дадут нужную ссуду под залог.
Заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов Ифнс проверить заявление по экспорту
Как распределять семейный бюджет на месяц правильно
Сергей магнитский и "его" капитал
Как принудительно выписать человека из квартиры без его согласия?
Как защищают российские деньги от подделки Рассмотрим деньги поближе защита от подделок презентация